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2009年12月 2日 (水)

不動産

先日、マンション購入検討中という知人に付き合ってモデルルームへ。不動産見るのは嫌いじゃない。

これまで見た中で一番高い物件でしたよ。立地がいいとは言え、借地権だし「アレと比べたらこれぐらいの価格かな」という予想の1.5倍ぐらいだった。知人も話にならんということで、資金計画もへったくれもなく退散したのだけど。
どこに建てようが建設費用の原価は大して変わらん訳ですよ。まして、借地権なんだから価値=価格は上物だけのはず。余程デザイナーにいい金払ったんだろうね、と。

しかしマンション販売ってギャンブルだなーとつくづく思う。買い手にとっても「一生に一度の大きな買い物」とか言われるように勝負ではあるんでしょうが、売り手も結構なギャンブルよね。どの程度の値付けをしたらどれぐらい売れるのか。消耗品と違って決まった場所に戸数限定だからな。売れ残ったからと言って、スーパーのタイムセールみたいに簡単に値引き販売するわけにも行かないし。
昔、中古物件探してたときに「これがあの駅にあればなぁ」みたいなのがいっぱいあって、仲介会社の所長さんに「動かせないから『不動産』っていうんですよ」と笑顔で諭されたのを思い出した。納得である。

以前話をしていて、某不動産販売では「期間中に完売したら値付け失敗」という評価だと聞いた。3000万で50戸完売するより、5000万で40戸売って10戸残した方が利益が大きいわけだ。もちろんモデルルームや販売人員の変動コストはあるだろうけど、基本的には映画やゲームと同じで最初に投資してどれだけ売り上げ上がるか、って商売だからな。

今回の物件もオイラは高いと感じた訳だけど、1万人が高いと思ってもリーズナブルだと思う人が100人いれば販売会社としては成功な訳で。通常のマーケティングで言う Pricing とは少し違う世界なんだろうなと。

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