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2012年3月 6日 (火)

賃料換算価格

先頃、東京カンテイの方が面白いtweetをしていた。

マンションPERと駅別賃料を基に新築マンションの賃料換算価格を算出し実勢価格と比較しました。首都圏平均PERは23.73ですので各駅の賃料を23.73年倍すると賃料換算価格が算出できます。実勢が高ければエリア&物件のプレミアムですし、反対なら割安=投資価値が高いということです。

続いて浜田山、麻布十番などがプレミアムが乗っている(賃料割安で物件高い)、品川・勝どき・豊洲辺りが割安(物件価格の割に賃料が高い)とのこと。

不動産投資をする投資家さんが物件見るときの指標の一つに利回りっつーのがある。1年間の家賃収入を物件価格で割ったもの。2400万の物件で月額20万の賃料だと、年間240万の家賃収入なので利回り10%となる。細かく言うとこれは「表面利回り」なので、実際に投資するときに考えるのは取得時の諸経費や管理費・固定資産税を考慮した「実質利回り」になるのだけど。

で、平均PERが23.73ってことは「都内の新築マンション価格は賃料の23.73x12ヶ月分」「都内の新築マンションを買って貸すときの家賃は物件価格/(23.73x12)」ってことになる。
これを元に表面利回りを計算すると、100/23.73=4.214% ってこと。これは一つの目安になるんじゃないかな。逆に3000万のマンション買ったら家賃は10.5万円ぐらいが相場ってことだ。飽くまで都内平均なので場所(エリア、駅からの距離)によって大きく違うだろうけど。

ま、不動産投資する人は基本的に中古狙って利回り上げるけどね。

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